ハワイで会社設立での会社設立を日本人公認会計士がサポートいたします。

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2017年12月15日、汐留パートナーズグループ(以下「汐留パートナーズ」)はハワイ事業に関して、レイハワイ不動産(以下「レイハワイ」)と永野・森田公認会計士事務所(以下「永野・森田」)との間で業務提携を行い、主に日本居住のハワイ不動産オーナー向けに広範な不動産管理&税務についてのワンストップなプロフェッショナルサービスを提供できる運びとなりました。

もちろん、「ハワイ不動産の購入や賃貸のサポートだけをお願いしたい」、「米国での申告だけをお願いしたい」、「日本での申告だけをお願いしたい」というお客様それぞれのご要望にも柔軟にお答えできますが、もし信頼できる先にまとめてお願いしたいというオーナー様の方は是非以下の私どものサービス「ハワイ不動産オーナー向け不動産管理&税務サービス」をご検討いただければ光栄に存じます。

1.レイハワイ&永野・森田&汐留パートナーズによるハワイ不動産と税務に関するワンストップサービス

(1)自己紹介

私どもの自己紹介をさせていただければと思います。

①レイハワイ不動産(米国)

社名:Lei Hawaii Realty Inc
代表者:Arry Okano(アリー・岡野)
※日本・ハワイ宅建主任者資格保有。管理経験20年以上。
住所:2270 Kalakaua ave. #712 Honolulu HI 96815
(ワイキキH&Mの入っているビルの7階)
TEL:(+1)808-922-3008
Mail: info@leihawaiirealty.com
URL: http://leihawaiirealty.com/

2010年設立、日本での不動産投資及び管理の知識をベースにアリー・岡野が米国進出。長年日本人のお客様にハワイ不動産のご案内を行ってい、購入後の管理を担当。ウエブサイトには、詳細な物件レポート、バケーションレンタル(短期賃貸)、長期賃貸物件、売買物件の検索システムなど他の不動産屋が行っていない取り組みを行っている。現在ワイキキ周辺に100部屋ほどの物件を管理。エアビーアンドビー、VRBO、ホームアウェイ、インスタグラム、Trulia、Zillow、クレイグリスト、びびなび、アロハストリートなどを利用した賃借・宿泊客付けが得意。ハワイらしい癒しの空間作りから集客を試みる。また、ブログでは移住生活、教育、観光情報などが豊富。アロハストリートのブログランキングは常に上位。

 
②永野・森田公認会計士事務所(米国)

事務所名:永野・森田米国公認会計士事務所 ハワイ事務所
パートナー:若菜雅幸(Masayuki Wakana) 米国公認会計士
住所:1600 Kapiolani Blvd., Suite 1320 Honolulu, HI 96814
TEL:(+1)808-944-8090 
URL:http://www.nagano-morita.com/location.php?action=categoryedit&blogid=29&catid=54

永野・森田米国公認会計士事務所はロサンゼルスに1984年に設立されて以来、30年以上にわたり、日米会計、経理、簿記、監査、税務、ITに精通した中堅の専門家集団として、日系企業の米国進出ならびに米国での事業拡大に貢献。ハワイ事務所のパートナー若菜公認会計士は2001年に渡米し、2012年からハワイ事務所に勤務。これまで様々な日米関連の案件に取り組んでいる。 

③汐留パートナーズグループ(日本)

事務所名:汐留パートナーズグループ
(日本法人)汐留パートナーズ税理士法人
(ハワイ法人)Shiodome Partners (USA) Inc.
パートナー:前川研吾 (Kengo Maekawa) 公認会計士(日米)・税理士
住所:東京都港区新橋1−7−10 汐留スペリアビル5階
TEL:(+81)03-6228-5505
Mail:inquiry@shiodome.co.jp
URL:http://www.shiodome-ac.jp/

汐留パートナーズグループは、2007年に創業し、東京新橋・銀座エリアに本社を置く、税務スタッフ70名を含む合計120名を抱える中堅の会計法律事務所。日米の複雑な税務処理に対応可能であり、また大手クラアイントとの取引もあり、日本企業のハワイ進出を多数手がけている。また、ハワイには不動産投資を行う関連会社を有しておりハワイ不動産の知識も豊富。投資物件はトランプ・インターナショナル・ワイキキ・ビーチ・ウォーク、イリカイホテル&ラグジュアリースイーツ、ハワイアンモナーク等。

(2)3社によるハワイ不動産オーナー向け不動産管理&税務サービスのメリット
 

レイハワイ、永野・森田、汐留パートナーズが3社でサポートすることによりまして、ハワイ不動産のオーナー様にどのような付加価値(バリュー)をご提供できるのかご紹介できればと思います。

①現在ハワイ不動産オーナーの皆様がお困りの内容

現在ハワイ不動産オーナーの皆さまは以下のようなお悩みを抱えていらっしゃいます。

【お悩み】

・海外資産に対する日本での申告やアメリカでの確定申告などがよくわからない
・日本とアメリカの確定申告の違い、合算、外国税額控除などがよくわからない
・日本とアメリカの確定申告について会計事務所の連携がスムーズにできない
・これまでの日本やアメリカの会計事務所の担当の連絡が遅かった
・GE TAX、TA TAXなどの意味がわかりにくいし、いつまでにどうやって納付するのかもわからない
・日本とアメリカでの相続に関して会計事務所に相談できなかった
・減価償却に関する税法改正の動きがどうなるのかの情報がわからない  などなど

これらのお悩みについては、いくつかの原因があるのですが、最も大きい要因は会計事務所側にあり、「日米の不動産に関する確定申告に対応できる事務所が圧倒的に少ない」という点にあります。

②サービスの特徴と強み

私どものサービス「ハワイ不動産オーナー向け不動産管理&税務サービス」の特徴と強みについてご紹介させていただきます。

【特徴と強み】

・レイハワイから、不動産の確定申告に必要な情報が永野・森田と汐留パートナーズに連携される
⇒スムーズな連携が可能となる
・日本の税務に関して詳しい事務所が記帳サービスを担当
⇒汐留パートナーズが担当して日米の確定申告の両方に使える帳簿を作成
・日米をまたぐ高度な税務に関するご質問が可能
⇒所得税はもちろんのこと相続税も含めて的確な回答が得られる
・年間を通じて日米それぞれ1時間の税務相談が無料
⇒まずは何でもご相談いただけるのでご安心
・信託作成など相続時の対策などにも対応
⇒別途費用が必要となりますが高度な領域まで対応が可能
・2ヶ月に一度アリー・岡野、前川代表が参加する「ハワイ不動産及び税務の情報交換会・懇親会」を東京汐留のカフェ&ダイニングで実施。また2ヶ月に一度アリー・岡野の不動産情報交換会(大阪または兵庫)
 ⇒実際にお会いして色々と相談可能。これまでにないカジュアルな環境で気楽に相談でき、お客様との距離が近い関係構築ができる

今後はコンシェルジュサービスなど、他の会社と提携してワンストップサービスを強化し、ハワイ進出の手助けができればと思います。

2.日本居住の方がハワイで不動産を購入・賃貸・売却する基本的な流れ

日本居住の方がハワイで不動産を購入・賃貸・売却する基本的な流れについてご紹介いたします。

ハワイでは売り出し物件はMLSというコンピューターシステムで管理されており、まずは信頼できる不動産エージェントを見つけることが大切になります。不動産エージェントが決まりましたら、物件の使用目的、予算、間取り、地域などを相談し、購入候補の物件を決め、実際に物件視察します。

視察後に購入を希望する場合は、購入契約のオファーをします。

売り手側と購入側で、売買契約が合意されたら、エクスローを開設します。エクスローとは政府から認定を受けた会社が、オファーから登記、その他の手続を中立的な立場で行うことをいいます。契約内容に問題がなければ、手付金をエクスロー宛に送金します。
その後、エクスローにより物件名義の審査、物件検査、物件情報の確認、第二手付金の支払、シロアリ検査、ローン承認、 公証手続、最終点検、残金支払、名義変更手続で契約終了となります。

ハワイでは日本での不動産購入のような登録免許税、不動産取得税、印紙税など税金はかかりません。 ただ、日本の固定資産税に相当する不動産税が存在します。

またハワイで不動産を売却する際、売上税はかかりませんが、売値によっては0.1%ほどの譲渡税がかかる場合があります。また、売却益が発生した際には、連邦とハワイ州の譲渡所得税の対象になり、物件が個人所有の場合約20%、法人所有の場合約40~45%です。

(1)購入した物件を賃貸に出してその後売却する場合

ハワイで購入した物件を賃貸に出してその後売却する場合、次のようなSTEPが基本的な流れです。

STEP1:購入(米国) *不動産会社がサポート
STEP2:賃貸(米国) *不動産会社がサポート
STEP3:確定申告(日米) *米国の会計事務所と日本の会計事務所がサポート
STEP4:売却(米国) *不動産会社がサポート
STEP5:確定申告(日米) *米国の会計事務所と日本の会計事務所がサポート

(2)購入した物件を賃貸に出さなくてその後売却する場合

ハワイで購入した物件を賃貸に出さず別荘等で利用してその後売却する場合、次のようなSTEPが基本的な流れです。

STEP1:購入(米国) *不動産会社がサポート
STEP2:売却(米国) *不動産会社がサポート
STEP3:確定申告(日米) *米国の会計事務所と日本の会計事務所がサポート

3.日本居住の方がハワイで不動産を賃貸する際にどのような税務手続が必要か

日本居住の方がハワイで不動産を賃貸する際にどのような税務手続が必要かよくご質問を頂きます。ここでは、アメリカの税務手続、日本の税務手続に分けてご説明させていただきます。

(1)アメリカでの税務手続

アメリカでの税務手続ですが、ハワイ不動産のオーナーに関係する税金の種類としては、「源泉所得税」、「GE TAX」、「TA TAX」、「連邦所得税」、「ハワイ州所得税」、「固定資産税」の6種類があります。

①源泉所得税:IRSからの源泉徴収を避けるためにForm W-8 ECIを提出

日本居住の方がハワイで不動産を賃貸する際に、まず一番重要なことはアメリカには所得税の源泉徴収という制度があるという点です。IRS(アメリカ合衆国内国歳入庁)があらかじめ所得の源泉に対して課税をしようとします。

日本でも源泉徴収制度があるのですが通常家賃収入は源泉徴収をされずに満額入居者から振り込まれます。しかしながら、アメリカでは原則は源泉徴収後の金額が入金されます。しかもこの源泉徴収の税率が何と30%と非常に高率です。つまり毎月賃料の70%しか入金されなくなってしまいます。

よって、IRSに源泉徴収をされないようにするために、Form W-8 ECIという資料に必要事項を記入して不動産管理会社に提出して源泉徴収がされないようにいたします。これにより賃料が源泉徴収されずに入金されますので必須の手続となります。

②GE TAX(GET)のライセンス取得と申告・納付

GE TAXはGeneral Excise Taxハワイ州でかかる売上税でして、誤解を恐れずにいうと消費税のようなものです。GE TAXは4.0%ですが、ホノルル市だけは0.5%の追加課税があります。したがって、ホノルルでの不動産賃貸であれば、GE TAXは賃料の4.5%(0.5%ホノルル上乗せ分を含む)となりますので、この分を入居者より受領することになります。このGE TAXはあくまで預かっているお金であることに注意が必要です。

ハワイ不動産のオーナーは、ハワイ州でGE TAXのライセンスを取得する手続きが必要になります。そして、預かったGE TAXについて決められた期限までに申告・納付を行う必要があります。年1回であればいいのですが、中間申告・納付が義務付けられていて面倒な手続きとなっています。

・1年間でGE TAXの税額$4,000以上の場合には毎月申告
・1年間でGE TAXの税額$2,000~$4,000の場合には四半期申告
・1年間でGE TAXの税額$2,000以下の場合には半年申告

なお、年度の最後の申告において1年分の税額を計算する際に、中間申告分は控除して調整を行います。

④連邦所得税の申告・納付

さて、GE TAXやTA TAXは不動産の賃貸を開始してすぐにライセンス取得をして、中間納付が発生することをご説明させていただきました。では、実際にハワイ不動産の投資によりアメリカで黒字となって所得が出た場合、アメリカの所得税である連邦所得税についてはどのように申告・納付するのでしょうか。

さて、GE TAXやTA TAXは不動産の賃貸を開始してすぐにライセンス取得をして、中間納付が発生することをご説明させていただきました。では、実際にハワイ不動産の投資によりアメリカで黒字となって所得が出た場合、アメリカの所得税である連邦所得税についてはどのように申告・納付するのでしょうか。

日本居住者のハワイ不動産オーナーは、年1回の連邦所得税確定申告書の提出が義務図けられています。1月~12月までの所得に対して翌年4月15日までに申告書(Form1040NR)を提出しますが、申告書の提出期限は届出を行うことにより最大6か月間延長することが一般的です。アメリカの会計事務所は業務が集中したビジーシーズンとなるため、日本の確定申告期限である3月15日までにはアメリカの確定申告を終えることは一般的には難しいとご理解いただいたほうが無難です。

また、申告期限については上述のとおりですが、税額の納付期限は4月15日となっております。申告期限が延長されても税額の納付期限は延長することができないので注意が必要です。なお、申告納税額が一定額以上の場合には、翌年の中間納税額も合わせて申告納付する必要がある点にも注意が必要です。

⑤ハワイ州所得税の申告・納付

ハワイ州所得税は日本でいう住民税のような税金です。ハワイ不動産の投資によりアメリカで黒字となって所得が出た場合、連邦所得税のほかハワイ州所得税も課されます。

日本居住者のハワイ不動産オーナーは、年1回のハワイ州所得税確定申告書の提出が義務図けられています。1月~12月までの所得に対して翌年4月20日までに申告書(FormN-15)を提出しますが、申告書の提出期限は届出を行うことにより最大6か月間延長することが一般的です。

また、申告期限については上述のとおりですが、税額の納付期限は4月20日となっております。申告期限が延長されても税額の納付期限は延長することができないので注意が必要です。なお、申告納税額が一定額以上の場合には、翌年の中間納税額も合わせて申告納付する必要がある点にも注意が必要です。

⑥固定資産税

ハワイでは不動産の所有者には固定資産税(Property Tax)が課されます。この固定資産税については、年に2回税額を納付することとなります。なお、不動産を短期で賃貸した場合には、一般的な長期賃貸や自己利用の場合と比べ、約3倍の固定資産税が課されることになります。

(2)日本での税務手続

①日本での確定申告は必要か?

上述のとおりアメリカで所得がある以上アメリカで確定申告をして税金を納付しなければなりませんが、一見、日本では確定申告をしなくても良い気がします。しかしながら、日本居住の方は日本でも確定申告を行う必要がありまして、アメリカでも税金を納付していますが、日本でも税金を納付する必要があります。

②二重課税を取り戻す外国税額控除

アメリカと日本とで二重に課税されているので、非常に不利な扱いを受けるのですが、実はこの二重課税部分取り戻す外国税額控除という手続きがあります。取り戻すタイミングが1年遅れとはなってしまいますが、また、全額を取り戻せるかどうかはケースバイケースですが、日本で詳しい会計事務所に依頼することでこの手続きが可能となります。

③具体的な確定申告の作業

日本で不動産投資をしているオーナーさんであれば、中にはご自身でEXCELで集計して不動産所得の申告をしている方もいるかもしれません。しかしながら、ハワイで不動産を賃貸している場合には少し厄介です。上述した外国税額控除以外に、為替換算処理が必要となります。アメリカの税務申告においては会計帳簿の作成を行っていないケースがあるのでなおやっかいです。

汐留パートナーズでは、まずはUSDベースで会計帳簿を作成してアメリカ側の確定申告に利用しつつ、日本円に適切な為替レートで換算し日本側での確定申告にも用いるという方法を採用しています。この方法があるべき姿なのですが、日米の両方の確定申告に精通している会計事務所が多くないことから、この実務が世の中で定着していないのが現状です。

日本では、日本不動産の所得+ハワイ不動産の所得で不動産所得を計算し、これと給与所得などとを合算(相殺)することで課税所得を算出して確定申告書を作成して納税します。日本で減価償却費を大きくとり不動産所得がマイナスとなり所得税等が還付される方も多数おります。このお話は別の機会に譲りたいと思います。

(3)ご提供するサービスの流れ

ご提供するサービスの流れについてご紹介させていただきます。まず、会計帳簿の作成を汐留パートナーズが担当させていただきます。その後永野・森田がハワイでの税務申告業務を担当します。日本での税務申告業務をご希望のお客様は汐留パートナーズが担当させていただきます。

STEP1 会計帳簿の作成

会計帳簿の作成は汐留パートナーズが行います。EXCELやQuickbooks等で会計帳簿を作成すします。この会計帳簿はUSDベースで作成します。

※ただし、アメリカでは会計帳簿の作成は必須ではありません。したがいまして、直接家賃収入等の明細や領収書や通帳などをもとに米国で確定申告をすることもできます。ですが、オーナー様のほとんどの方が日本でも確定申告を行っていますので、日本での税理士・確定申告との連携という意味で会計帳簿を作成することをお勧めしております。

STEP2 米国で連邦所得税及びハワイ州税の申告

汐留パートナーズが作成した会計帳簿をもとに、永野・森田が米国で連邦所得税及びハワイ州税の申告書を作成して提出します。

STEP3 日本で所得税の申告

汐留パートナーズ又はお客様の既存の顧問税理士の方が日本で所得税の申告書を作成して提出します。USDベースの会計帳簿をもとに日本円換算して、日本で所得税の申告書を作成して提出します

STEP4 日本での外国税額控除

基本的には1年遅れの日本の所得税の確定申告において、米国で納めた連邦所得税及びハワイ州税の外国税額控除を行うこととなります。汐留パートナーズ又はお客様の既存の顧問税理士の方が翌年の確定申告書作成過程で対応します。

<参考>2017年度についてのイメージ

項目 STEP 1 STEP 2 STEP 3 STEP 4
作業内容 EXCELやQuicbooks等で会計帳簿を作成します。この会計帳簿はUSDベースで作成します。 会計帳簿をもとに米国で連邦所得税及びハワイ州税の申告書を作成して提出します。 USDベースの会計帳簿をもとに日本円換算して、日本で所得税の申告書を作成して提出します。 1年遅れの日本の所得税の確定申告において、米国で納めた連邦所得税及びハワイ州税の外国税額控除を行うこととなります。
対象国 日本&米国 米国 日本 日本
作業時期 2018年1月~2月中旬 2018年2月中旬~6月末 2018年2月中旬~3月15日 2018年2月中旬~3月15日
作業担当 汐留パートナーズ 永野・森田 汐留パートナーズ 汐留パートナーズ
納税期日 連邦所得税
2018/4/15
ハワイ州所得税
2018/4/20
2018/3/15 2019/3/15


4.日本居住の方がハワイで不動産を売却するときにどのような税務手続が必要か

(1)アメリカでの税務手続

日本居住者の方がハワイ不動産を売却した場合には、売却収入に対して源泉所得税が発生します。まずIRSが10%徴収しまして、これをFIRPTAといいます。また、ハワイ州が5%徴収しまして、これをHARPTAといいます。実際には所得に対して連邦所得税及びハワイ州所得税を課されるべきですので、売却収入に対して15%というのは非常に大きな金額になります。

源泉徴収税額のうち多めに徴収されてしまっている部分については、アメリカでの確定申告により還付請求を行うこととなります。なお、不動産売却時においても、賃貸時の所得税の源泉徴収を免除する手続きに相当する手続きがあるのですが、煩雑なのであまり行うことはありません。

(2)日本での税務手続

日本居住者の方は、ハワイ不動産を売却して所得が生じた場合、日本において譲渡所得の確定申告を行い納税を行う必要があります。一方で、上述のとおりアメリカの源泉徴収税額のうち多めに徴収されてしまっている部分については、アメリカでの確定申告により還付請求を行うこととなりますが、それでもやはり一部は納税をしているというケースでは、日本で課税されると二重課税となってしまいます。

この二重課税部分については、日本の確定申告において外国税額控除という手続きにより税額控除を行って取り戻すことができる場合があります。この手続きについては日本では詳しい会計事務所が少ないのが実情です。

(3)ご提供するサービスの流れ

ご提供するサービスの流れについてご紹介させていただきます。まず、永野・森田がハワイでの税務申告業務を担当します。その後日本での税務申告業務をご希望のお客様は汐留パートナーズが担当させていただきます。

STEP1 米国で連邦所得税及びハワイ州税の申告

永野・森田が米国で連邦所得税及びハワイ州税の申告書を作成して提出します。

STEP2 日本で所得税の申告

汐留パートナーズ又はお客様の既存の顧問税理士の方が日本で所得税の申告書を作成して提出します。

STEP3 日本での外国税額控除

基本的には1年遅れの日本の所得税の確定申告において、米国で納めた連邦所得税及びハワイ州税の外国税額控除を行うこととなります。汐留パートナーズ又はお客様の既存の顧問税理士の方が翌年の確定申告書作成過程で対応します。

5.日本居住の方がハワイ不動産を賃貸している場合の1年間のスケジュールまとめ

日本に居住しているハワイ不動産オーナーの皆様が、ハワイ不動産を賃貸している場合の1年間の税務関係のスケジュールについてまとめてみました。

月日 米国or日本 担当 必要な手続き 費用
1月20日 米国 レイハワイ不動産 GET(売上税)、TAT(通称ホテル税) 一回支払代行50ドル
1月中旬以降 米国 レイハワイ 1042 という年間家賃収入が記載された一覧を発行。これを元に会計帳簿・確定申告を実施。 1042の発行(1回20ドル)
1月中旬以降 日本 汐留パートナーズ 汐留パートナーズより必要書類の提出依頼がメールにて届きます。汐留パートナーズが会計帳簿の記帳作業を行います。
2月20日 米国 レイハワイ 固定資産税の納税 一回支払代行50ドル
3月15日 日本 汐留パートナーズ 前年の所得に対する確定申告及び所得税の納税 別途料金表参照
4月15日 米国 永野・森田 連邦所得税の納税 確定申告業務に含む
4月20日 米国 永野・森田 ハワイ州所得税の納税 確定申告業務に含む
4月20日 米国 レイハワイ GE TAX、TA TAXの確定調整の申告 一回支払代行50ドル
7月20日 米国 レイハワイ GET(売上税)、TAT(通称ホテル税)の申告・納税 一回支払代行50ドル
8月20日 米国 レイハワイ 固定資産税の納税 一回支払代行50ドル
10月15日 米国 永野・森田 延長後の連邦所得税の申告期限 別途料金表参照
10月20日 米国 永野・森田 延長後のハワイ州所得税の申告期限 別途料金表参照

6.レイハワイ、永野・森田、汐留パートナーズによるハワイ不動産と税務に関するワンストップサービスの概要と料金

(1)3社がご提供するサービスの概要

レイハワイ、永野・森田、汐留パートナーズがご提供するサービスの概要についてご説明をさせていただきます。なお本サービスは原則としてレイハワイが管理している不動産物件についてのワンストップサービスとなっておりますが、それ以外の個別業務であってもご対応が可能な場合もありますのでお気軽にお問い合わせください。

①ハワイでの不動産管理業務

(例)固定資産税、GE TAX、TA TAXの申告・納付・番号取得など

 ⇒レイハワイが担当させていただきます。

②ハワイでの税務に関する手続業務

(例)連邦所得税、ハワイ州所得税の申告・納付・番号取得など

 ⇒永野・森田が担当させていただきます。

③日本での税務に関する手続業務

(例)所得税の申告・納付など

 ⇒汐留パートナーズが担当させていただきます。

④日米の税務に関するアドバイザリー業務

(例)日米の所得税、相続税等の相談など

(2)3社がご提供するサービスの料金
ワンストップサービスと料金の一覧

・レイハワイ、永野・森田、汐留パートナーズ等のサービスに関する内容と報酬イメージです(不動産1物件がミニマム料金のイメージ)。
・ただしワンストップサービスをご利用のお客様は、日米年間1時間程度ずつの無料相談がありますのでご安心ください。

●会計税務サービスと費用

項目 STEP 0 STEP 1 STEP 2 STEP 3 STEP 4
作業内容 ITIN(個人納税者番号)を取得します。※法人での物件購入の場合は下記法人登記サービスをご覧ください。 EXCELやQuicbooks等で会計帳簿を作成します。この会計帳簿はUSDベースで作成します。日本での確定申告においても経費の入力などの記帳作業が必要になってくる重要な作業です。 会計帳簿をもとに米国で連邦所得税及びハワイ州税の申告書を作成して提出します。※1 USDベースの会計帳簿をもとに日本円換算して、日本で所得税の申告書を作成して提出します。 1年遅れの日本の所得税の確定申告において、米国で納めた連邦所得税及びハワイ州税の外国税額控除を行うこととなります。
対象国 米国 日本&米国 米国 日本 日本
作業時期 物件購入時 2018年1月~2月中旬 2018年2月中旬~6月末 2018年2月中旬~3月15日 2018年2月中旬~3月15日
作業担当 永野・森田 汐留パートナーズ 永野・森田 汐留パートナーズ 汐留パートナーズ
納税期日 賃貸を行う物件の場合、すぐに必要です。物件購入契約時、レイハワイより本ワンストップのサービスの契約書をお送りします。ITINの取得からワンストップのサービスが開始されます。 決算期終了後の4番目の月の15日(従来は3番目の月の15日)。ハワイ州は4番目の月の20日となります。 2018/3/15 2019/3/15
所得税関係報酬金額 日本居住者個人/単独名義申告 $300 $400/人~ $600/人~ 50,000円/人~ 15,000円/人~
日本居住者個人/共有名義申告 $400 $300/人~
(2人で$600~)
$500/人~
(2人で$1000~)
40,000円/人~
(2人で80,000円~)
10,000円/人~
(2人で20,000円~)
法人税関係報酬金額 ハワイ法人 下記日本法人米国法人登記、米国法人設立サービスに含まれます。 $700/社~ $800/社~

・報酬については日米とも税別です。顧問サービスは含まれていないため別途となります(タイムチャージ1時間200ドル)
※1 前年に物件を売却された方は、源泉分の取戻しを行う作業が必要となります。お客様の還付申請は、$1,500 ~/件、共有名義の場合は、申告書2通分で$2,000~となります。
  共有名義の場合、半分の金額にて個別にForm 8288A が出されるように手配するなど必要なります。また、Form 8288A Copy BのIRSからのスタンプされた原本がない場合、申告書作成のお引き受けができないこともありますので、必ず物件を売却される際、Form 8288A Copy BがIRSから送付されてくるように、売却手続きの際担当のエージェント、エスクローにお伝え願います。

●固定資産税/GET/TAT/その他支払代行サービスと費用

レイハワイ
固定資産税
/GET/TAT関係
支払代行報酬金額
固定資産税 固定資産税は年2回支払いが必要です。2月20日及び8月20日が期日となっています。レイハワイにて支払代行を行う場合は1回につき20ドルです。固定資産税の請求書の宛先をレイハワイ宛に変更して頂く必要がございます。
GET
(売上税)
年間の家賃収入額により年何度申告・納税するかが決まりますが、通常は年2回の申告・納税です。そして年に一度の確定調整がございます。個人の場合1月20日と7月20日が申告・納税期日、調整の期日は4月20日となります。レイハワイでは一度の納税・申告・調整に付き50ドルにて代行致します。また初回のみ納税者番号取得費用として100ドルが必要となります。
TAT
(短期賃貸を行った場合の税金)
年間の家賃収入額により年何度申告・納税するかが決まりますが、通常は年2回の申告・納税です。そして年に一度の確定調整がございます。個人の場合1月20日と7月20日が申告・納税期日。調整の期日は4月20日となります。レイハワイでは一度の納税・申告・調整に付き50ドルにて代行致します。また初回のみ納税者番号取得費用として100ドルが必要となります。
年間家賃記載フォーム
(1042 or 1099)
年間の家賃収入を記載したフォームを年初に発行致します(1通につき20ドル)。こちらとレイハワイより発行される毎月の家賃明細書(英語)、及び、会計事務所より依頼される必要書類(その他の経費の情報等)とともに会計帳簿の作成及び米国での確定申告を行います。
その他支払代行 通常物件の共益費などは自動振替(お客様のハワイの口座から直接引き落とし)をお願いしていますが、購入当初などはレイハワイが家賃やデポジットから立て替えで支払う事などがございます。またその他上記会計士報酬などの支払い、インターネット、ケーブル代の支払が発生した場合、一度に付き20ドルの支払い代行費を頂きます。(インターネット、共益費などのアカウントセットアップ代は一度に付き50ドルとなります。)

・報酬については日米とも税別です。

●ワンストップサービスに関連するその他のサービスと費用

その他サービス 米国所有不動産名義信託変更サービス 小林弁護士事務所 米国では、基本的に裁判所の管理のもと相続手続が進められます。 相続が開始すると、管轄の裁判所が、人格代表者(Personal Representative)という者を任命し、被相続人の残した財産(債務も含みます)や遺言書を調べ、相続人が誰なのかを確認し、債務の返済や、必要な税の申告・納税を行い、最後に残った財産を相続人などに受け渡します。単独個人名義で万が一が発生した場合、裁判所が一旦プロベイトを行います。プロベイトにはかなりの費用と時間が必要となりますので、事前にプロベイトを避けるため、物件名義を個人名義からトラスト名義への変更する事をお勧めします。費用は要相談です。
日本法人米国法人登記、米国法人設立サービス 小林弁護士事務所 株式会社の場合の弁護士費用は基本1,500ドルです。支店登記の弁護士費用も基本$1,500ドルです。現地法人登記、支店登記は、書類が揃い、問題がなければ1週間以内は可能です。連邦納税番号取得には1週間以上かかることも有ります。登録代理人、指定先住所はレイハワイが行います(一年400ドル)。支店登記の場合は、謄本の翻訳が必要です。ページ数が多くなければ上記弁護士費用に含みます。
ハワイ銀行口座取得 レイハワイ 賃貸を開始すると必要な銀行の口座開設のサポート無料で行います。口座開設に必要な諸経費は個人負担となります。法人名義の場合で定款の翻訳が必要な場合、プロの翻訳に外注します。銀行口座の開設は必ず当事者本人がハワイの銀行窓口に行って行う必要がございます。銀行への立ち合いは行いませんが、日本語担当者がいる銀行をご紹介させて頂きます。デビットカード、また小切手の取得も物件購入者の方にはお願いしております。
売却時税金精算業務 永野・森田 ハワイで不動産を売却した際には、売却収入に対しての源泉徴収がなされます。この源泉徴収税額に対する還付請求について永野・森田が担当をさせていただきます。還付の手続は通常の確定申告に加えて+$1,500 ~/件、共有名義の場合は申告書2通分で+$2,000~となります。
国際税務・日米相続相談 汐留パートナーズ
永野・森田
日本での資産家に対するコンサルティングサービスを行っている汐留パートナーズと、米国で豊富な経験の有る永野・森田税理士法人が連携して、日米の税務処理の問題を解決します(1時間200ドル)。
ハワイ進出コンサルティング 汐留パートナーズ ハワイ進出を検討されているお客様向けにハワイ進出コンサルティングを行っています。日本の企業や個人がハワイでビジネスを始めるにあたって、経験豊富な汐留パートナーズがアドバイスを行います(1時間200ドル)。また、適宜進出にあたって必要となる専門家を紹介させていただきます。

・報酬については日米とも税別です。

7.ご契約の流れ

(1)お問い合わせ

まずは、ハワイで不動産を購入をご検討の方はレイハワイ(ハワイ)・汐留パートナーズ(日本)にお電話やメールなどでご相談ください。

レイハワイ(ハワイ) 汐留パートナーズ(日本)
電話 (+1)808-922-3008 03-6228-5505
メール info@leihawaiirealty.com inquiry@shiodome.co.jp



(2)サービスの内容と料金のご説明

お問い合わせをいただきましたら、サービスの内容と料金について担当者よりご案内をさせていただきます。極力わかりやすくシンプルにワンストップサービスをご用意しております。サービスの内容と料金についてご不明点が解消されるまでご質問を頂ければと思います。

(3)ご契約書の締結

①ワンストップサービスに関する基本契約書(日本語)

お客様と、レイハワイ、永野・森田、汐留パートナーズの4社でワンストップサービスに関する基本契約を締結します。お客様にサインを頂きます。詳細は別途ご提示させていただきます料金表を参照して、都度お見積の上請求書ベースでのご対応とさせていただきます。

②米国税務申告業務に関する契約書(英語)

お客様と永野・森田の間で、米国の税務申告業務に関する契約書を締結します。お客様にサインを頂きます。税務申告業務以外の付随・関連業務については、別途ご提示させていただきます料金表を参照して、都度お見積の上請求書ベースでのご対応とさせていただきます。

(4)お支払いについて

お支払いの方法については、お客様のハワイ不動産をレイハワイが管理させていただいている関係で、基本的には、レイハワイが回収代行をさせていただいております家賃収入より控除という形で収受させていただくことで、お客様にご負担をおかけしない体制をとっております。別途小切手やオンラインバンキングでのお支払いについても可能です。

8.日本法人でハワイ不動産を購入する場合

(1)どのようなケースか

日本法人でハワイ不動産を購入したいというケースについてもよくご相談いただきます。この場合には、日本側で中古の減価償却資産の耐用年数についての取り扱いを受けることができるため日本で早期に損金とできるというメリットがあります。例としては、日本法人の従業員等の福利厚生施設として購入しつつ、キャピタルゲインを狙うというケースです。

(2)具体的な手続きについて

日本法人でハワイ不動産を購入する場合には、ハワイでの日本法人登録という作業を行う必要があります。この手続きはハワイ法人を設立するわけではないのですが、米国及びハワイ州に日本法人の存在を認識してもらうための手続として重要であり、弊社の提携先のハワイ州弁護士が担当します。

(3)料金について

本ワンストップサービスを利用いただくお客様に限り、ハワイ支店登録の弁護士費用も基本$1,500ドル~です(状況に応じて費用は変わります)。

9.ハワイ法人でハワイ不動産を購入する場合

(1)どのようなケースか

ハワイ法人で不動産を購入するために、まずはハワイ法人を設立するというケースがあります。個人でハワイ不動産を保有していて亡くなってしまった場合には、遺産整理等の相続の問題(プロベート)が発生しますので、これを回避するためにハワイ法人でハワイ不動産を購入するようなケースです。これは前述の日本法人でハワイ不動産を購入するケースでも同様にプロベートをクリアできます。

(2)具体的な手続きについて

ハワイ法人の設立については弊社の提携先のハワイ州弁護士が担当します。具体的には、会社名の決定、登記上の住所の決定、事業目的の決定、取締役の任命、株主の決定、資本金の決定、基本定款の作成、会社設立申請書の提出などを行っていきます。

(3)料金について

本ワンストップサービスを利用いただくお客様に限り、ハワイ法人の設立登記の弁護士費用も基本$1,500ドル~です(状況に応じて費用は変わります)。

10.プロベートについて

(1)プロベートとは?

アメリカで不動産や銀行口座を個人で有している場合には、プロベートを避けるための手続を講じておく必要があります。プロベートとは、遺産検証ともいい、不正に遺産の分配が行われないようにすべく、裁判所などの公的機関が家族関係などを調査して、適正に分配をすることをいいます。

このプロベートは、日本の相続手続きとは全く異なるもので、非常に時間がかかり、また費用もたくさんかかることから、あらかじめプロベートにならないように対策をしておくことが重要です。ハワイ州では総額の財産が10万ドル以上の場合にはプロベートが適用されてしまうため、日本人個人がハワイに不動産を購入するとプロベートの可能性が生じます。

(2)プロベートを避けるためには?

プロベートを避けるための方法としては、上述したように法人で不動産を購入するということも考えられますが、別の方法として、取り消し可能な信託(Living Trust)を作成するという方法があります。この場合には不動産はトラスト名義となりますので、減価償却を用いた節税対策においては処理方法について検討が必要です。

そこで別のプロベート回避方法としては、TOD(Transfar on Deth)というものがあります。これは、自身が死亡した場合に承継人(受益者)に引き継がれるというものです。ハワイ州では2012年から導入され、低コストで取り組めるということで最近広がってきています。

(3)料金について

プロベート回避関連の業務については、お客様の状況に応じてケースバイケースですので、弁護士費用として個別にお見積をさせていただきます。

11.ハワイ不動産に関連する税金用語集

以下ハワイ不動産に関する税金の用語集です。ハワイに不動産を購入されると一度は耳にするものであります。

(1)FormW-8ECI

FormW-8ECIは米国非居住者が、不動産賃貸所得等がある場合に、源泉徴収義務者または支払者に提出することとなっている書類です。

(2)ITIN

ITINは米国納税者番号のことです。ハワイ不動産を購入して賃貸に出す場合には確定申告を行う必要があるので、ITINの取得は必須となります。

(3)GE TAX

GE TAXとはハワイ州の売上税です。ハワイ不動産を購入して賃貸に出す場合には、居住者からGE TAXを預かって納付する必要があります。

(4)TA TAX

TA TAXとはハワイ州の宿泊税(ホテル税)です。ハワイ不動産を購入して180日以内の短期賃貸(バケーションレンタル)に出す場合には、居住者からGE TAXの他、TA TAXを預かって納付する必要があります。

(5)Form1042

Form 1042(Annual Withholding Tax Return for U.S. Source Income of Foreign Persons)とは、外国人がアメリカ源泉所得があったときに源泉所得税を徴収したことについての報告フォームです。

(6)Property Tax

Property Taxとは固定資産税のことをいい、ハワイ不動産を購入した方は、定期的に固定資産税を納付する必要があります。

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日本の皆様がハワイでビジネスをするに当たっては、まずはハワイで会社を設立することが一般的です。その後銀行口座の開設やビザの取得等を進めていきます。
私ども汐留パートナーズグループは、自らがハワイに米国法人を設立し運営しております。ハワイでの会社設立の実績が豊富であり、また、設立後の会計税務・人事労務等の手続きについてもワンストップでご支援が可能です。
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