父名義の不動産を息子が売却することはできますか?

   

父親が名義人となっている不動産を子が売りたいというケースがあります。

これは父親が生きている時であっても、亡くなった後でもそのようなニーズが少なくありません。

父親名義の不動産を、息子が売ることはできるのでしょうか。

このページでは、父親名義の不動産を息子が売却することができるかどうかについて紹介しています。

名義人が生きている場合

所有者(登記名義人)が生きているうちは、原則として本人以外の人がその不動産を売却することはできません。

本人の配偶者や子であったとしても、勝手に不動産を売却することはできないのです。

本人以外の人が勝手に売ることができてしまったら大変ですね。

稀に本人に成りすまして不動産を売るという事件が起こりますが、これは犯罪です。

名義人の代理人として売却する

本人が不動産を売ることを第三者へ委任することは可能です。

この場合、代理人が委任契約に基づき買主と契約をすることにより、代理人が不動産を売却することができます。

なお、登記名義人の変更を司法書士に依頼する場合は、司法書士には本人(不動産名義人)確認をする義務がありますので、代理人だけではなく所有者の本人確認や意思確認が必要となります。

所有者がそんなことを頼んだ覚えはなかったり、認知症等で意思能力が無く、不動産を売却することができないというようなことを防ぐためです。

名義人に意思能力がない場合

登記名義人が重度の認知症等で意思能力がない場合は、本人が不動産を売却することができず、また、第三者へ不動産の売却を委任することができません。

不動産の売却や売却することの委任のような法律行為をするには意思能力が必要だからです。

登記名義人が重度の認知症で、介護施設の入居費用のためにどうしても不動産を売らなければならないようなときは、成年後見制度を利用する方法しかありません。

家庭裁判所に選任された成年後見人が、本人の代わりに不動産を売却します。

名義人が亡くなった後

名義人が亡くなった後は、その不動産を承継した相続人が不動産を売却することができます。

相続人として子が2名いるときは、自分の持分2分の1についてだけ売ることは法律上可能ではありますが、持分だけを買う人はなかなか現れません。

もちろん、遺産分割協議等をして他の相続人の持分を取得しない限り、勝手に他の相続人の持分を売却することはできません。

相続人である息子が売却する場合

不動産を承継した相続人が不動産を売却するときは、その前提として相続登記をします。

相続登記をして名義人となった後に、初めて買主名義へ変更することができるという仕組みになっているからです。

しかし、相続登記をしなくても相続人が不動産を承継していることに変わりはありません。

そのため、相続登記をして名義人が相続人になってからでないと不動産屋へ売却の相談ができない、というわけではありません。

まずは不動産屋に聞いてみて、相続登記が終わってからでないと相談ができないのか、売却の相談と相続登記の手続きを並行して進めることができるのかどうか確認をしてみましょう。

名義人が生前に売却していた場合

名義人が生前に不動産を売却して所有権も移転していたが、買主名義への変更登記が終わっていなかった場合は、相続登記は不要とされています。

相続人が不動産を承継していないため、相続人が不動産を承継したことを公示する相続登記はすることができないとされています。

石川 宗徳
 

このコラムを書いた人

 

司法書士石川 宗徳

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