物置や小さな小屋など、その建物の登記簿が存在しないということは実際には少なくありません。

当然、これら物置なども被相続人の財産であれば相続人が承継することになります。

未登記不動産について遺産分割をするときに、何か気を付ける点はありますか？

このコラムでは、未登記不動産を相続するときの注意点について紹介しています。

未登記建物と遺産分割協議

納税通知書には記載されて課税の対象とはなっているけれども、不動産の登記簿が存在しない建物も多く存在します。

このような建物は、未登記建物と呼ばれています。

未登記建物も相続財産の一部ですので、その登記簿が存在しなくても相続人が承継することになります。

相続人が１名であれば当該相続人が未登記建物を相続しますが、相続人が複数いる場合は、一般的には遺産分割をして未登記建物を相続する相続人を決めます。

この建物は登記済み？未登記？

この建物の登記簿が存在するのか存在しないのかは、納税通知書を見れば判断できます。

課税されていない不動産は納税通知書に記載されないこともあり、名寄帳を取得して確認すると尚良いでしょう。

未登記建物は納税通知書に「家屋番号が記載されていない」「未登記という記載がある 」という特徴があります。

不動産を相続したときは相続財産たる不動産全ての登記簿謄本を取得するべきですが、家屋番号が無いとその登記簿謄本が取得できない仕組みとなっています。

土地から、その土地の上にある建物を調べることも調べてもらうこともできますので、お近くの法務局か司法書士に確認してみてください。

納税通知書には複数の建物に同じ家屋番号が記載されていても、登記簿謄本を取ると明らかにその中の一部のものしか記載されていないこともあり、不動産ごとによく確認をする必要があります。

遺産分割協議書への記載方法

未登記建物も遺産分割協議書に記載した方が、後で建物の所有権をめぐって争いが起こることを防ぐことに役立ちます。

遺産分割協議書の記載方法で特に大事な点は、誰が何を相続するかが明確であることではないでしょうか。

登記された建物であれば登記簿に記載されているとおりの「所在、家屋番号、種類、構造、床面積」です。

未登記建物を遺産分割協議書に記載するのであれば、「未登記である旨」と「納税通知書に記載されている建物の表示」、「この記載は何を参照しているものか」で特定することが一般的でしょう。

未登記建物と保存登記

新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法第４７条１項）。

表題登記とは、新しく登記簿を起こす登記のことをいいます。

実際は、何十年も前に建てられた物置や納屋などは、相続を機に未登記であることが分かった場合でも表題登記をしないままとすることが多いかもしれません。

なお、未登記建物を売却するときや担保権を設定するときは、表題登記＋保存登記を求められることがあります。

当センターでは、遺産分割協議書の作成、表題登記（土地家屋調査士）、保存登記などのお手伝いもしており、また未登記不動産を解体したいというご相談にも対応してります。

未登記建物の固定資産税と今後の納税

未登記建物もその価値に応じて固定資産税が課されます。

その固定資産税を今後納付する人を指定するために、未登記建物の所有者が変更したことの届出をしておきましょう。

今後、その未登記建物の固定資産税に関する納税通知書は、所有者として届け出られた人に対して届くようになります。