不動産特定共同事業法【不特法】とは
「不動産特定共同事業法【不特法】」とは、「不動産特定共同事業」の健全な発展と、投資家の保護を目的として、1995年4月に施行された法律です。
この法律により「不動産特定共同事業」を運営するには、国土交通大臣などの許可が必要になりました。1995年の施行以降、不動産特定共同事業のさらなる発展と普及を目指し、2013年、2017年、2019年と一部法改正が行われてます。
2017年12月に、新たに「小規模不動産特定共同事業」が創設され、資本金 要件等の参入要件が緩和され登録事業となったことから、地域の不動産業者をはじめ、よ り多くの事業者がこうした事業を行うことができるようになりました。
2013年改正ポイント
2013年の改正により、特別目的会社(SPC）を活用した倒産隔離型の事業を可能とする「特例事業」の制度が導入されました。これにより、特例事業は例外的に不動産特定共同事業の許可を得なくても、一定事項の届け出のみで不動産特定共同事業の運営ができるようになりました。
2017年改正ポイント
2017年の改正では、特例事業の制度面の課題解決を目的とした規制緩和が行われました。 これまで限定されていた特例事業者の範囲が拡大され、中小企業でも特例事業者として参入できるようになり、さらにクラウドファンディングを可能とする環境整備が行われました。
2019年改正ポイント
2019年には、不動産特定共同事業と同法に基づく不動産クラウドファンディングにおいて、より一層の活性化を目的とした改正が行われました。 電子取引業務ガイドラインの策定、不動産特定共同事業法施行規則の改正によって、長期・安定型で投資家保護が適切に図られた不動産クラウドファンディング商品組成の促進や、個人投資家の不動産特定共同事業参加を促進となりました。
不動産特定共同事業の事業スキームについて
任意組合型
「任意組合型」とは、投資家が出資した金額に応じた不動産の共有持分を購入し、所有する共有持分を組合に現物出資する形となります。事業者とは任意組合契約を締結し、事業者は組合の代表として不動産の管理・運用を行います。
現物出資をする形となりますので、不動産の所有権は投資家にあり、登記簿にも投資家の名前が記載されるのが特徴です。
収益の分配金は不動産所得となり、相続税や贈与税の節税対策として非常に有効です。節税対策や複数の物件に分散投資できるのもメリットといえます。
匿名組合型
「匿名組合型」とは、投資家と事業者で匿名組合契約を締結し、組合に金銭を出資を行います。
その出資を基に事業者は保有する不動産を賃貸などにて運用し、収益を事業者と投資家の出資割合に応じて分配するという形式です。
任意組合型と異なり、投資家に所有権がなく、収益の分配金は雑所得となるので課税の対象となります。
不動産特定共同事業におけるスキームモデル ①
小松駅前公有地を活用した不動産証券化によるホテル・大学等の官民複合施設整備
◆ 小松駅前の遊休市有地（百貨店跡地）を活用し、ホテル・大学・子育て支援施設等の官民複合施設を、不動産特定共同事業（SPC型特例事業スキーム）により整備。
◆ 地方創生に資する事業への貢献のための投資家からの出資や、地域金融機関による融資など、地元資金も活用した資金調達を実現。
◆ 市有地を建物譲渡特約付定期借地（50年間）により民間事業者に賃貸し、民間事業者が建設・所有する施設について、テナント賃貸借に市が積極的に関与するなどの官民連携手法により、事業の安定性・信用力向上に寄与。
不動産特定共同事業におけるスキームモデル ②
温泉街にある廃業した老舗旅館を不動産証券化により再生し、まち全体を活性化
◆ 湯河原温泉郷に位置し、明治時代よりまちのシンボルであった富士屋旅館が廃業。この老舗旅館の再生を通じてまちの活性化に貢献するため、地域金融機関と地域経済活性化支援機構（REVIC）が連携し、不動産特定共同事業（SPC型特例事業スキーム）により物件を取得・改修し、公募した旅館運営事業者に運営委託することにより、減少し続ける観光客の呼び戻しを目指している。
◆ 富士屋旅館の再生を核として、温泉郷の活性化を図るため、湯河原町と湯河原温泉まちづくり協議会、民間事業者等による地域活性化に向けた連携協定が締結され、新たな賑わいづくりが期待されている。
不動産特定共同事業を行うための許可
事業者が上記で述べた不動産特定共同事業を行うには、原則、国土交通大臣か都道府県知事の許可を得なければなりません。
事業主には、事業内容や許可に必要な出資額によって、4つの種別に分けられています。
| 種類 | 認可に必要な出資額 | 事業内容 |
|---|---|---|
| 第1号事業者 | 1億円 | 不動産特定共同事業契約を締結しており、契約に基づいて運営し、収益を直接分配する事業者 |
| 第2号事業者 | 1,000万円 | 不動産特定共同事業契約の締結を代理か媒介する事業者 |
| 第3号事業者 | 5,000万円 | 不動産特定共同事業契約に基づいて委託運営し、不動産取引業務を行う事業者 |
| 第4号事業者 | 1,000万円 | 不動産特定共同事業契約の締結を特例事業者に代わって行う事業者 |
なお、事業者が許可を受けるためには、以下の5つの要件をクリアしておかなければなりません。
- 投資家からの出資額が、各事業者に必要な額を上回っている(上記の表参照)
- 宅地建物取引業者免許を取得している
- 不動産特定共同事業を行うための財産的基礎があり、適切に事業を遂行できる人的構成がある
- 不動産特定共同事業で定める契約約款の基準を満たしている
- 事務所に業務管理者を配置している
これらを全て満たしている事業者にのみ、許可を受けることができます。
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会社概要
| 商号 | 汐留プロパティ株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 代表取締役社長 大原 龍 |
| 監査役 | 日垣 秀庸 (公認会計士/税理士) |
| 不動産特定共同事業法 に係る会計監査役 |
岡田 育大 (公認会計士/税理士) |
| 資本金 | 1億円 |
| 事業内容 | 不動産の売買、仲介、斡旋、賃貸及び管理 不動産投資コンサルティング業務 |
| 所在地 |
〒105-7133 東京都港区東新橋一丁目5番2号 汐留シティセンター33階 |
| 新橋事業部 |
〒105-0021 東京都港区東新橋1-1-21 今朝ビル5階 |
| 免許登録 |
宅地建物取引業 東京都知事（2）第100663号 |