不動産を贈与したい

不動産をお世話になった人にあげたい、相続対策として推定相続人の名義にしておきたい、自分の生きているうちに自分の子名義に不動産が変わったことを確認しておきたい。

色々なニーズに基づき、不動産の贈与をご検討されている方がいらっしゃるかと思いますが、相続対策として生前贈与を検討されるケースが多いように思います。

不動産を贈与するときは、どのような点に気を付ければ良いでしょうか。

贈与とは

贈与はAさんがこの不動産をBさんにあげますと伝え、Bさんがこの不動産をもらいますというお互いの意思の合致があれば成立します。よくあるご質問で、あげる側があげると言えば贈与が成立するのではないか、契約書が無いと贈与は成立しないのではないかというものがありますが、そのようなことはありません。

しかし上述のとおり「贈与契約書」が無ければ贈与は成立しない、ということはありませんが、お互いの意思の合致を後で証明することは大変です。また、贈与登記申請の添付書類として直接贈与契約書は添付をしませんが、登記原因証明情報という書類を提出し、その登記原因証明情報の作成のために必要となりますので、当事務所では「贈与契約書」は必ず作成・署名・押印をいただいております。

不動産の名義変更は必ずしておいた方が良い

1つの不動産にはその登記簿が必ずあり、そこには所有者として記載されている登記名義人がいます。

例えばAさん名義の土地をBさんに贈与した場合、いつまでにBさん名義に変更をしなければならないという法律はありません。つまりBさん名義に変更をしなくても罰則があるわけではありません。

しかし登記には対抗要件というものがあり、簡単に言うと、Aさんが1つの不動産をBさんとCさんの2名に贈与（売買でも同じ）をしたときは先に登記名義人になった方が不動産の取得者となる、というルールがあります。Bさんは登記名義人を自分にしておかない限り、常にこのようなリスクに身を置いているということになります。

Aさんの相続人が、AさんがBさんに当該土地を贈与したことを知らずに、Aさん死亡後に第三者に売ってしまったという事例は、Bさんが贈与により自分名義に変えておけば起こり得ない、といえます。

不動産の贈与において税金は避けて通れない検討事項

不動産の所有者の変更には様々な税金がかかる可能性があり、特に考えなくてはいけないのが贈与税です。その他にも不動産取得税や（登記をする場合）登録免許税なども検討する必要があり、無料で不動産が手に入ると思っていたら思わぬ落とし穴があったりします。

相続対策としての生前贈与であれば、相続税と贈与税との比較、夫婦間の不動産贈与による配偶者控除や親子間の不動産贈与による相続時精算課税の検討など、不動産の贈与には念のため専門家の意見を確認した方が良いと思います。

汐留パートナーズグループには税理士、弁護士、司法書士などの多くの専門家が在籍しておりますので、ワンストップで多角的な観点からのご相談をいただけますのでお気軽にお問い合わせください。

暦年贈与

贈与税は毎年1年間で110万円までは非課税となりますので、それを利用して贈与税が発生しないように毎年110万円分の不動産の持分を贈与するという方法もあります。

贈与の登記に必要となる書類

贈与による不動産の登記名義人変更には次の書類が必要となります（司法書士に依頼する場合）。

贈与者（あげる人）

• 登記済証または登記識別情報
• 印鑑登録証明書
• ご実印
• 固定資産評価証明書
• 登記原因証明情報（司法書士作成）
• 登記委任状（司法書士作成）
• 本人確認書類（運転免許証など）

受贈者（もらう人）

• 住民票
• ご実印またはお認印
• 登記委任状（司法書士作成）
• 本人確認書類（運転免許証など）

※この他に贈与契約書（司法書士作成も可）が必要となります。

贈与の登記の前提としての不動産登記名義人表示変更

贈与者（あげる人）の登記簿上の住所・氏名と、印鑑登録証明書記載の住所・氏名が異なる場合は、贈与登記の前提として、贈与者の現在の住所・氏名へ変更する登記申請が必要となります。これを忘れると登記が却下されてしまいます。

贈与の登記にかかる登録免許税

贈与による所有権移転登記・持分全部移転の登記を申請をするときは、登録免許税を納めなければなりません。

登録免許税の計算方法は、対象不動産の固定資産評価証明書に1000分の20を乗じた金額です。

不動産の評価額が3000万円であった場合は、登録免許税は60万円となります（加えて、贈与税にお気を付け下さい）。

当事務所に贈与による名義変更登記手続きをご依頼いただいた場合の費用につきましては、個別にお見積りをご提案しております。

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不動産の登記手続きだけではなく、相続対策のご相談をご希望される方は、税理士等も同席をさせていただきますので、事前にご来所のご予約をお願いいたします。