明治時代に設定された抵当権

先祖代々承継されている土地や、時効取得によって取得した土地等、所有者につき長年名義変更がされていない土地においては、昔に付けられた抵当権がそのまま登記簿に残っているということがあります。

既に借りたお金を返済していれば、原則として抵当権が実行されることはないため、抵当権が登記簿に残っていても特段困ることはないかもしれません。

しかし、その土地を売却したり、新たに抵当権を設定するときは、既に返済が済んでいるとしても、抵当権が付いているとスムーズに売却等をすることができません。

抵当権が付いたままの土地を買いたい人はほとんどいないためです。

今回は時効取得をした土地に、明治時代に設定された抵当権が残っているので消したいというご相談をいただきました。

抵当権を抹消する

借りたお金を全額返済するだけでは、登記簿に記載された抵当権が自動的に消えることはありません。

抵当権が消えた事実を示して、法務局へ抵当権を抹消する旨の登記申請をすることにより、登記簿から抵当権を消すことができます。

この抵当権を抹消する登記申請は、原則として抵当権者と土地の所有者が共同して行います。

抵当権者と連絡が取れない

明治時代に設定された抵当権は、現在の所有者ではなくその祖先や第三者が付けたものであるため、現在の所有者は抵当権者のことを知らない、連絡先も分からないということがほとんどです。

抵当権を抹消する登記申請は、前述のとおり原則として抵当権者と土地の所有者が共同して行います。

今回ご相談をいただいたクライアントも抵当権者（個人）のことは知らず、連絡先も分かりませんでした。

休眠担保権の抹消登記

昔に付けられた抵当権が現在もそのまま残っている場合、その抵当権は「休眠担保権」等と呼ばれています。

明治時代に設定された抵当権を抹消したいときに、抵当権者と連絡が取れない場合は、一例として次のような手続きで消すことができます（他の方法もあります）。

1. 抵当権者へ配達証明付き郵便を送付する
2. 閉鎖登記簿謄本を取得する
3. 弁済金他を供託する
4. 登記申請をする

なお、被担保債権の弁済期から20年が経過していない抵当権は、上記の方法で抹消することはできません。

配達証明付き郵便を送付する

明治時代の抵当権を抹消する登記申請には、「登記義務者（抵当権者）の所在が知れないことを証する情報」を添付します。

具体的には、登記簿に記載された抵当権者の住所へ、抵当権者宛ての配達証明付き郵便を送付し、この郵便が「あて所に尋ねあたりません」として戻ってきた場合、その封筒を登記申請の添付書類とします。

もし届いた場合は、抵当権者（あるいはその相続人）と連絡を取り、共同して抵当権抹消登記の申請をすることになるでしょう。

閉鎖登記簿謄本を取得する

対象土地の閉鎖登記簿謄本を取得し、抵当権の弁済期や他の情報を確認します。

閉鎖登記簿謄本を取得することにより、抵当権の被担保債権に係る元本、利息、遅延損害金の計算ができるようになります。

また、この閉鎖登記簿謄本は抵当権抹消登記申請の添付書類となります。

弁済金他を供託する

抵当権の被担保債権に係る元本、利息、遅延損害金の全額を供託します。

供託の場所は、債権者の住所地を管轄する法務局であり、債権者の住所が東京都の場合は、東京法務局に供託をすることになります。

何十年分もの遅延損害金を支払うことになりますが、元本の金額が小さいケースが多く、遅延損害金を加算しても数千円から数万円で収まることが多いでしょう。

供託は、オンラインによってもすることもできます。

登記申請をする

上記の全ての手続きが終わった後、一例として次の書類を添付し、土地の所有者が単独で抵当権抹消の登記申請をします。

1. 「あて所に尋ねあたりません」として戻ってきた封筒
2. 供託書正本
3. 閉鎖登記簿謄本（弁済期を証する書面）

抵当権抹消登記の申請先は、土地の所在地を管轄する法務局です。

明治時代の抵当権の抹消をすべきか

登記簿に記載された抵当権は、その被担保債権を弁済しても、自動的に消えるわけではありません。

弁済したタイミングで抵当権者と協力して都度その登記を抹消することが理想的ではありますが、抹消されることなくずっと残ってしまっている抵当権も少なからず存在します。

明治時代の抵当権が登記簿に残っていたとしても、（供託を用いて抹消する場合は侠客する遅延損害金が毎日加算されていきますが）今すぐに何か困るわけではありません。

しかし、何年後、何十年後かにその土地を売却することになったときは、結局この抵当権を抹消することになります。

登記簿を見て昔の抵当権に気付いたときは、そのタイミングで抵当権を抹消しておくことをご検討ください。