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代表司法書士 石川宗徳の 所長ブログ&コラム

【相談事例】明治時代に設定された抵当権を登記簿から消してほしい

明治時代に設定された抵当権

先祖代々承継されている土地や、時効取得によって取得した土地等、所有者につき長年名義変更がされていない土地においては、昔に付けられた抵当権がそのまま登記簿に残っているということがあります。

既に借りたお金を返済していれば、原則として抵当権が実行されることはないため、抵当権が登記簿に残っていても特段困ることはないかもしれません。

しかし、その土地を売却したり、新たに抵当権を設定するときは、既に返済が済んでいるとしても、抵当権が付いているとスムーズに売却等をすることができません。

今回は、時効取得をした土地に、明治時代に設定された抵当権が残っているので消したいというご相談をいただきました。

抵当権を抹消する

借りたお金を全額返済するだけでは、登記簿に記載された抵当権が自動的に消えることはありません。

抵当権が消えた事実を示して、法務局へ抵当権を抹消する旨の登記申請をすることにより、登記簿から抵当権を消すことができます。

この抵当権を抹消する登記申請は、原則として抵当権者と土地の所有者が共同して行います。

抵当権者と連絡が取れない

明治時代に設定された抵当権は、現在の所有者ではなくその相続人や第三者が付けたものであるため、現在の所有者は抵当権者のことを知らない、連絡先も分からないということがほとんどです。

抵当権を抹消する登記申請は、前述のとおり抵当権者と土地の所有者が共同して行います。

今回ご相談をいただいたクライアントも抵当権者(個人)のことは知らず、連絡先も分かりませんでした。

休眠担保権の抹消登記

昔に付けられた抵当権が現在もそのまま残っている場合、その抵当権は「休眠担保権」等と呼ばれています。

明治時代に設定された抵当権を消したいときに、抵当権者と連絡が取れない場合は、一例として次のような手続きで消すことができます(他の方法もあります)。

  1. 抵当権者へ配達証明付き郵便を送付する
  2. 閉鎖登記簿謄本を取得する
  3. 弁済金他を供託する
  4. 登記申請をする

被担保債権の弁済期から20年が経過していない抵当権は、上記の方法で抹消することはできません。

配達証明付き郵便を送付する

明治時代の抵当権を抹消する登記申請には、「登記義務者(抵当権者)の所在が知れないことを証する情報」を添付します。

具体的には、登記簿に記載された抵当権者の住所へ、抵当権者宛ての配達証明付き郵便を送付し、この郵便が「あて所に尋ねあたりません」として戻ってきた場合、その封筒を登記申請の添付書類とします。

もし届いた場合は、抵当権者(あるいはその相続人)と連絡を取り、共同して抵当権抹消登記の申請をすることになるでしょう。

閉鎖登記簿謄本を取得する

対象土地の閉鎖登記簿謄本を取得し、抵当権の弁済期他の情報を確認します。

これは、抵当権の被担保債権に係る元本、利息、遅延損害金の全額を供託して弁済するためです。

弁済金他を供託する

抵当権の被担保債権に係る元本、利息、遅延損害金の全額を供託します。

供託の場所は、債権者の住所地を管轄する法務局であり、債権者の住所が東京都の場合は、東京法務局に供託をすることになります。

何十年分もの遅延損害金を支払うことになりますが、元本の金額が小さいケースが多く、遅延損害金を加算しても数千円から数万円で収まることが多いでしょう。

供託は、オンラインによってもすることができます。

登記申請をする

上記全ての手続きが終わった後、次の書類を添付して、土地の所有者が単独で抵当権抹消の登記申請をします(一例)。

  1. 「あて所に尋ねあたりません」として戻ってきた封筒
  2. 供託書正本
  3. 閉鎖登記簿謄本(弁済期を証する書面)

登記の申請先は、土地の所在地を管轄する法務局です。

明治時代の抵当権の抹消をすべきか

登記簿に記載された抵当権は、その被担保債権を弁済しても、自動的に消えるわけではありません。

弁済したタイミングで、抵当権者と協力して都度その登記を消すことが理想的ではありますが、そうすることなくずっと残ってしまっている抵当権というのも存在します。

明治時代の抵当権が登記簿に残っていたとしても、(遅延損害金は加算されていきますが)今すぐに何か困るわけではありません。

しかし、何年後、何十年後かにその土地を売却することになったときは、この抵当権を抹消することになるでしょう。

登記簿を見て昔の抵当権に気付いたときに、このタイミングで抵当権を消すことも一考に値するのではないでしょうか。


この記事の著者

司法書士
石川宗徳

代表司法書士・相続診断士 石川宗徳 [Munenori Ishikawa]

1982年4月生まれ。早稲田大学法学部卒業。
司法書士。東京司法書士会所属
(会員番号:7210、簡易裁判所代理業務認定番号:801263)

2009年から司法書士業界に入り、不動産登記に強い事務所、商業登記・会社法に強い事務所、債務整理に強い事務所でそれぞれ専門性の高い経験を積む。

2015年8月に独立開業。2016年に汐留パートナーズグループに参画し、汐留司法書士事務所所長に就任。会社法及び商業登記に精通し、これまでに多数の法人登記経験をもつ。

また不動産登記や相続関連業務にも明るく、汐留パートナーズグループのクライアントに対し法的な側面からのソリューションを提供し、数多くの業務を担当している。

汐留司法書士事務所では、
商業登記不動産登記相続手続き遺言成年後見など、
様々なサポートを行っております。


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