相続登記の義務化

相続登記とは、不動産の名義人が亡くなったときに、その名義を相続人に変更する手続きのことをいいます。

相続登記には多くのメリットがありますが、手続きに煩雑な面があり、義務化もされていなかったため、相続登記がされていない土地は増えていきました。

相続登記がされていないと、不動産の現在の所有者が登記簿からは判明せず、使われていない土地につき、公共事業や再開発、災害時の復興等によって土地を活用することが難しくなってしまいます。

所有者不明の土地の合計面積が、九州本島の面積を上回り、これからも増えていく可能性があるため、相続登記が義務化されることが決定しました。

いつから義務化される？

相続登記を義務化する改正法の施行日はまだ決まっていません。

相続登記を義務化する改正法の施行日は、改正法の公布日から起算して3年以内と定められていますので、遅くとも2024年4月までには施行される予定です。

いつまでに登記が必要？

相続登記の義務化に関する法改正が施行された後は、相続により不動産の所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません。

例えば、父が亡くなったことを知らなかった、あるいは兄が亡くなったけれども兄の子が相続放棄をして自分が相続人となったことを知らなかった場合は、当該3年の期間はスタートしないことになります。

また、父が亡くなって自分が相続人となったことは知っていたが、父が不動産を所有していることを知らなかった場合は、当該3年の期間はスタートしないことになります。

なお、相続放棄をした相続人は、最初から相続人ではなかったことになりますので、相続登記を申請する義務は生じません。

改正法施行前に相続が発生している場合

改正法が施行される前に、不動産所有者に相続が発生している場合は、次のどちらか遅い日から3年以内に相続登記をする義務が課されます。

1. 相続開始及び所有権取得を知った時
2. 改正法の施行日

相続登記を怠った場合の罰則は？

相続登記を期限内に申請しなかったときは、罰則として10万円以下の過料が予定されています。

なお、過料は刑罰ではありませんので、前科はつきません。

相続登記の義務違反とならない方法

上記のとおり、改正法施行後は、自分が相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化され、この義務を果たさなかったときは過料が科されます。

この罰則を免れるためには、次のような方法があります。

1. 遺産分割協議を行い相続登記をする
2. 法定相続分に応じた相続登記をする
3. 遺言に基づき相続登記をする
4. 相続人申告登記制度（仮称）
5. 相続放棄をする

1. 遺産分割協議を行い相続登記をする

ベーシックな方法は、相続人間で遺産分割協議を行い、遺産分割協議に基づき不動産を承継した相続人が相続登記をする方法です。

相続人全員の合意が得られるのであれば、相続登記の手続きを進めるだけとなりますが、協議がまとまらない場合は家庭裁判所の遺産分割調停が必要となるかもしれません。

また、相続人に未成年者や認知症の方、行方不明者がいる場合は、そのまま遺産分割協議を行うことができないケースがあります。

2. 法定相続分に応じた相続登記をする

遺産分割協議をしていなくても、相続人は、法定相続分に応じた相続登記を行うことが可能です。

これは、相続人のうち1名が、他の相続人の承諾を得ることなく行うことができますが、申請人1名の分に関する相続登記をすることはできず、他の相続人分の相続登記も同時に一つの申請で行います。

申請人以外の相続人には権利証（登記識別情報）が発行されず、また、後で遺産分割協議がまとまり不動産の持分に変更が生じたときは、その登記を改めて行う必要が生じますのでご注意ください。

すぐに遺産分割協議ができない場合は、相続人申告登記制度（仮称、これから創設される予定の制度です）を利用することも検討した方がいいかもしれません。

なお、相続人が1名のみの場合は、当該相続人が相続財産の全てを承継しますので、遺産分割協議をすることなく単独名義へ相続登記を行うことになります。

3. 遺言に基づき相続登記をする

遺言があるケースにおいては、原則として当該遺言の内容に基づいた相続登記を行います。

公正証書遺言、あるいは法務局に預けた自筆証書遺言であれば家庭裁判所の検認手続きは不要です。

4. 相続人申告登記（仮称）

相続が発生した後に、遺産分割協議がまとまらない等を理由として3年以内に相続登記をすることが難しいケースもあるかもしれません。

遺産分割協議がまとまらない等の事情によって相続登記をすることができない人のために、相続人申告登記（仮称）が創設される予定です。

相続人が不動産所在地を管轄する法務局に対して、相続人である旨の申出をしたときは、相続登記義務違反による過料が科されません。

相続人申告登記（仮称）をした後に、遺産分割協議が成立したのであれば、遺産分割の日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

5. 相続放棄をする

相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなされます（民法第939条）。

そのため、相続放棄をした相続人には、相続登記の義務はありません。
（当たり前ですが、不動産を相続する予定の相続人は相続放棄をしないでください。）

なお、相続放棄をするときは、相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に相続放棄をしなければなりませんのでご注意ください（民法第915条1項）。

今のうちに相続登記をしないことのデメリット

現在、相続登記をしようと思えばできるのに、それをせずに放置することのデメリットはあるでしょうか。

何となく相続人間では長男が不動産を相続するであろう流れになっているのに遺産分割協議も相続登記もせずにいたところ、次のような事象が発生した場合は、本来スムーズに行えたはずの長男名義への相続登記は難航することが予想されます。

• 相続人が認知症になってしまった。
• 相続人に相続が発生した。
• 相続人の気が変わった。

また、相続登記をしない間に、相続人の債権者が法定相続分による相続登記を代位して行ってくるケースもあります。

公正証書遺言によって自分が不動産を相続することが確定しているから登記は放置していたところ、他の相続人が法定相続分による相続登記をして第三者に持分を売却するケースも起こらないとはいえません。

相続登記ができる状況であるのであれば、上記のような事態が発生する前に、速やかに相続登記をすることをお勧めします。