認知症と不動産取引

高齢社会の到来とともに、今後も認知症となる人は増えることが予想されています。

親が介護施設に入ることになったのでその契約費用に、あるいは親の日々の生活費のために、親が所有している不動産を親に代わりその子が売却したいというニーズは一定数あります。

親が認知症になってしまっていて、その所有する不動産を売却したいと子が考えたときに、子が親所有の不動産を売却することはできるのでしょうか。

認知症と契約行為

契約行為を行うには、契約当事者が意思能力を有していなければならないとされています。

不動産の売買契約は契約行為に該当しますので、不動産の所有者が不動産を売るには、当該所有者が意思能力を有していることが求められます。

意思能力を有しているとはどのような状態か、は難しい問題ですが、不動産を売却する場面においては、不動産の売買契約書に記載されている内容を理解していることが望ましいでしょう。

ところで、認知症にも進行の段階があったり、人によって症状が異なることがあるため、必ずしも「認知症」=「意思能力が欠けている」と判断されるわけではありません。

このページでは、単に認知症の方という表現を用いるときは、意思能力が欠けていると判断される程度に進行した認知症の方を想定しています。

認知症の方の不動産を売ることはできない？

不動産を売却するには意思能力が必要であり、認知症の方は意思能力が欠けているとすれば、認知症の方が所有している不動産を売ることができないように思えます。

しかし、認知症の方本人のために不動産を売らなければならないような状況があります。

介護施設に入るためにその資金を捻出しなければならなかったり、日々の生活費が足りずその資金が必要となるようなケースです。

成年後見制度の利用

例え認知症の方の親族であったとしても、あるいは売ることが本人のためであったとしても、勝手に認知症の方の不動産を売却することはできません。

親族が本人の代理人として売ることもできません。代理人に不動産を売ることを頼むことも、契約行為（委任契約）に該当しますので、意思能力が必要となるからです。

認知症の方のために、その所有不動産の売却が必要な場合は、成年後見制度を利用することになります。

家庭裁判所に選任された成年後見人が、本人のために、本人に代わり不動産を売却します。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などの理由で判断能力の不十分な方々を保護し、支援する制度です。

具体的には、家庭裁判所により選任された成年後見人等が、本人に代わり法律行為等を行うことができる制度です。

成年後見制度のうち法定後見制度では「後見」「保佐」「補助」の3つに分かれていて、判断能力の程度等によってどの制度を利用できるか異なります。

本人の意思能力が欠けているケースであれば「後見」制度を利用することになります。

成年後見申立てにかかる期間

成年後見人は数日で選任されるわけではありません。

後見申立ての審理期間については、申立てから終局まで1ヶ月～4ヶ月程度が目安です。

申立てをするまでにも色々と準備が必要となりますので、申立てをしようと思ってから実際に後見人が選任されるまで、最短でも2ヶ月以上はかかると見ておいた方がいいでしょう。

あくまで本人のためであることが必要

不動産の売却は、本人のためであることが必要です。

本人のためとは、本人が介護施設に入るための費用を捻出したり、本人の生活費を捻出したりする等が挙げられます。

もちろん、不動産を売却して得たお金は、本人のために使用することになります。

そのため、相続人の生活費や交際費のため、本人の孫の教育費のため等を理由として、成年後見人は本人の不動産を売却することはできません。

また、本人のためであったとしても、本人の生活資金が潤沢にあるような状況で、特に不動産を売る必要性が無いようなケースでは不動産を売却することはできないでしょう。

不動産売却と家庭裁判所の許可

成年後見人が本人の居住用不動産を売却するときは、家庭裁判所の許可が必要となります（民法第859条3項）。

加えて、後見監督人が選任されているときは、後見監督人の同意を得なければなりません（民法第864条）。

居住用不動産売却に係る家庭裁判所の許可を得るには、成年後見人が家庭裁判所に対して、居住用不動産処分の許可の申立てを行います。

後見人は不動産を売却して終わり、ではない

認知症の方の不動産を売却するには、原則として家庭裁判所に成年後見人を選任してもらう必要があるのは上記のとおりです。

ところで、成年後見人の業務は被後見人の不動産の売買だけではありません。

被後見人が亡くなるまで、あるいは意思能力が回復するまで、成年後見人はその業務（身上監護、財産管理）を行うことになります。

不動産を売却したら成年後見人の利用を止める、ということはできません。

家族信託の利用

家族信託を利用すれば認知症の方が所有している不動産を売却することができるようになるのでしょうか。

家族信託を利用すれば、一般的には次の条件を満たしたときに、不動産の所有者が認知症となった後でも受託者（親族等）がその不動産を売却することができます。

• 家族信託契約が有効に成立している
• 信託契約の内容として、受託者が不動産を売却できる旨の記載がある
• 信託契約の内容に定められている、受託者が不動産を売却できる条件を満たしている　等

認知症となった後に家族信託契約を締結できるか

家族信託は、信託契約を締結することにより成立しますので、当然に当事者に意思能力が必要です。

そのため、認知症となった後に家族信託契約を締結して、その契約に基づき認知症の方の不動産を売却することはできません。

家族信託を利用するのであれば、本人が元気なうちに検討、準備、契約の締結をしておかなければなりませんので、お早めに専門家へご相談ください。

≫家族信託の基本