不動産の所有者変更と登記名義人

親が住んでいた不動産を相続したけれども、既に自分は住居用のマンションを購入してしまっているとします。

相続した不動産を誰かに貸し出したり、管理するのは手間だということでその不動産を売却しようという話になったときは、不動産の名義を一度相続人名義にした後で買主名義へ変更することになります。

亡くなった人名義になっている不動産の名義を、当該不動産を承継した相続人の名義に変更する登記手続きのことを「相続登記（手続き）」といいます。

不動産登記と中間省略

不動産登記は、原則としてその所有者の変遷について途中を省略することはできないとされています。

Aさんが所有している土地をBさんに売り、Bさんがその土地をCさんへ売ったときは、これが同日であったとしても登記名義人をA→B→Cと変更しなければなりません。

Bさんを省略して、A→Cへと直接登記名義人の変更をすることができないということです。
≫中間省略

登記名義につき所有者の変遷を省略することができないという原則は、相続した不動産を売却したケースにも該当します。

相続不動産の売却と登記

不動産の名義人に相続が発生したときは相続登記をすることになります。

相続登記をするにも費用がかかるため、相続登記が不要であればそれに越したことはありません。

ところで、相続した不動産を売却したときは、誰が不動産を売却したのかによって相続登記が必要な場合と不要な場合があります。

被相続人が不動産を売却した場合

被相続人が生前に不動産を売却して所有権は買主に移転はしているけれども、当該不動産の名義が被相続人名義のままであった場合、相続登記は不要です。

所有権が一度も被相続人から相続人へ移転していないためです。

被相続人名義となっている不動産の名義を、買主名義にする登記手続きをする義務は相続人に承継されているため、相続人全員が登記義務者となり当該登記手続きを進めていくことになります。

一派的には所有権が移転する日に不動産の名義変更登記をすることが一般的なため、ケースとしては少ないでしょう。

相続人が不動産を売却した場合

相続人が不動産を相続した後に、相続人が不動産を売却した場合は相続登記が必要です。

所有権の流れが、被相続人→相続人→買主となっているためです。

被相続人から相続人への相続登記、相続人から買主への相続登記は同日に申請をすることも可能です。

不動産を売却するなら先に相続登記を済ませておく

相続した不動産を売却するのであれば、相続登記と買主への所有権移転登記も同日に申請をすることもできますが、売却の日よりも前に相続登記を済ませておくこともできます。

相続登記と買主への所有権移転登記を同日に申請をした場合、相続登記に不備がある等して相続登記が完了しないと買主への所有権移転登記も完了しない仕組みになっています。

不動産売却の手続きをスムーズにするためにも、売却することは決まっているけれども買主がまだ見つかっていない状況や、売却日まで余裕がある状況であれば、いつかは相続登記をしなければならないので先に相続登記を済ませておくことも考えられます。

清算型遺贈の旨の遺言がある場合

被相続人が遺言を作成していて、「遺言者の有する不動産はすべて換価し、その代金中より負債を支払い、その残金を次の者に遺贈する。」というような内容を記載することも可能です。

このように不動産を売却してその代金を遺贈する方法を、清算型遺贈といいます。

清算型遺贈をするときは、遺言にて遺言執行者が選任されていることが一般的です。

清算型遺贈のケースにおいても、相続人に一度所有権が承継された後に買主へ所有権が移転することになるため、相続登記が必要となります。